近年来，伴随着房地产业的发展，房地产领域非法集资案件呈多发趋势，尤其以“养老公寓”名义、以预售房屋或合作建房等形式进行非法集资的情况时有发生。此类案件有吸纳周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，一旦案发，将造成较大的社会影响，同时严重扰乱国家金融秩序，损害人民群众利益，影响社会和谐稳定。

什么是房地产领域非法集资？

房地产领域非法集资是指不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额、租金贷等方式非法吸收资金。

如何判断房地产领域非法集资陷阱？

1.未经过主管部门的批准；

2.通过媒体、推介会、传单、中介机构、网络平台等第三方平台向社会大众宣传营销；

3.非法承诺一定期限内的非法回报，包括但不限于货币、实物、股权等；

4.集资对象主要是社会大众，即没有特定对象。

房地产领域非法集资的表现形式

1.以预售房屋、合作建房、房地产开发建设的形式进行非法集资。

该模式多发生在房地产开发企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，违规预售、以合作建房名义销售或房地产中介机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠等形式，变相进行销售融资，有的还存在“一房多卖”的情形；或者以投资房地产项目的名义，向社会公众吸收资金，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。

2.以分割销售商铺并承诺售后包租的形式或利用返本销售的方式进行非法集资。

该模式多出现在企业在未经有关部门审批的情况下，违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。企业通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，违反住建部《商品房销售管理办法》及《广告法》等有关规定。

3.利用互联网平台开展房地产金融业务为名义的非法集资。

未取得相关金融资质的房地产开发企业、房地产中介机构、房屋租赁机构利用互联网从事金融业务，或与股权众筹等互联网平台合作从事金融业务，通过“众筹买房”、“首付贷”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

4.以租金贷名义进行非法集资。

“租金贷 ”的一般模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金甚至押金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。新模式的推出不断刺激市场，同时也满足了一部分群体的需求，“消费分期贷款+长租公寓 ”的模式，被认为是一项多赢的创新。然而，随着行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现异化，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。在实际中发现长期的租房合同变成了贷款合同并且涉及非法集资，许多租房客在不知情的情况下签订的合同之中就背负了巨额债款，因为这种行为并没有经过租客的同意而是用隐匿的方式向租客发放贷款，之后贷款被租房公司挪用或者租房公司的资金链断裂，这种违规融资方式拥有巨大的风险。

案例课堂

看似稳赚不赔的项目 实则为美丽的陷阱

在某市，一个名为“**坊养老型酒店公寓”就曾以“理财产品”的方式销售楼盘并一度热卖。该楼盘在广告宣传中声称，“既真实拥有，又有投资功能”：购房者每投资10万元，第一年可获12%的收益率，此后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益达房款的80%，同时拥有公寓产权，“等于两折购房”。然而在2014年初，300余位购房者先后预交了数十万元意向金，却陷入骗局。

据办案部门介绍，因资金链断裂，开发商已进入破产程序，其发售的“理财产品”涉嫌非法集资，涉案金额达3亿多元，众多购房者向房企缴纳的预付款面临本金不保的危险。据调查，该房产公司还在全国多地如法炮制多个此类项目。投资者缴纳的房款均被挪用于弥补企业资金缺口，最后累计非法集资35亿元，涉及4万多名群众受害。

如何防范房地产领域非法集资行为？

对高息“诱饵”不动心。多数情况下明显偏高的投资回报很可能就是投资陷阱。理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。广大群众一定要增强分辨能力，谨防上当受骗。

对老板“实力”不崇拜。通过查询公司登记资料，查明相关企业是否是合法注册，所开发项目是否取得预售许可或现售备案。如果主体身份不合法、不真实，不具备上述销售资格，则有欺诈嫌疑。

对企业“背景”不迷信。通过政府网站查询相关企业是不是经过国家批准的合法的上市公司，是不是可以发行公司股票、债券、国家规定的股权交易场所等，如果不具备发行、销售股票、出售金融产品以及开展存贷款业务的主体资格，就涉嫌非法集资。

对熟人“热心”不轻信。对亲朋好友低风险、高回报的房产投资建议和反复劝说，要审慎决策，防止成为其发展下线的目标，不要盲目听从。

在此提醒广大群众：要时刻保持理性。不要被侥幸心理蒙蔽双眼，始终牢记“天上不会掉馅饼、任何投资都有风险、收益越高风险必然随之升高”的道理，守好自己辛苦攒下的血汗钱、养老钱。一定要提高警惕，增强防范意识，自觉远离非法集资！一旦发现相关违法犯罪活动线索，请积极向公安机关或有关部门反映、举报。